当雷声响起来的时候,不要惊慌,因为一切都有征兆,只不过你没有注意。

  好吧,小编这次就告诉你一个征兆:房地产调控要出狠招了!

  征兆从哪里看出来的?

  昨天傍晚新华社发了一篇关于中央政治局会议的新闻稿。

  新华社北京4月25日电 中共中央政治局4月25日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,审议《关于巡视中央政法单位情况的专题报告》。中共中央总书记主持会议。

  小编通读通稿全文后发现,有一点不同寻常之处:中央在谈及房地产市场时,措辞方面出现了一点微妙的变化。

  此次中央政治局会议提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。请注意,这里用的是“加快形成”四个字。

  关于这一点之前是怎么表述的呢?

  去年底召开的中央经济工作会议:加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

  今年政府工作报告:加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

  从“加快研究建立”,到“加快建立”,再到“加快形成”,这是什么节奏,你该知道了吧!

  背景:去年9月底开始,包括一线城市和热点二线城市在内的多地拉开房地产调控序幕;今年3月以来,热点城市限贷、限购力度再度升级,取得初步成效。但房地产市场存在的深层次矛盾尚未有效解决,一、二线城市房价上升的压力仍然存在,三、四线城市去库存压力仍然较大。

  小编第一时间连线了业内权威专家和分析人士,听听他们的看法。

  国务院发展研究中心市场经济研究所

  房地产研究室副主任刘卫民:

  对于措辞的变化可以从这三点来理解:

  1.中央还在积极推进房地产长效机制的过程中,且力度加大;

  2.调控效果初步显现。要把诸如信贷政策等短期政策与长期政策结合起来,现在是一个很好的时间窗口;

  3. 监管部门对房地产市场的认识也是随着房地产市场的发展、成熟和壮大而不断加深的,以全局性、战略性眼光来考虑问题会更深刻。

  首都经济贸易大学土地资源

  与房地产管理系主任赵秀池:

  长效机制的建立对稳定房地产市场、实现“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位至关重要。长效机制既要符合国情,也要适应市场规律,其内容应包括:供求双向调节,实现供求平衡;根据不同住房需求采取不同政策,有保有压,在满足基本住房需求的同时,抑制投机投资性需求;大力发展租赁市场,建立购租并举的住房制度;为城镇化提供符合需要、适销对路的多元化土地及房产;落实地方政府责任,因城施策制定房地产调控政策。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:

  措辞的变化说明了在长效机制建立方面,已经不是停留在研究的阶段,而是到了不断形成可操作性和可执行性文本的时候。

  目前有关长效机制的思路更加成熟、文本也更加清晰、一些细节性的内容也在处于不断修改过程中。预计类似房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则等都有可能写入房地产市场长效机制的内容中。

  交行金融研究中心高级研究员夏丹:

  从研究建立到加快建立和形成,对楼市顶层设计的要求进一步加快,反映出建立长效机制的迫切性。目前房地产调控措施多为短频快去急火,其中一部分手段并不适合长期使用,房地产税、土地供应等中长期平稳楼市的手段依然不能缺位。

  写到这里,小编再综合一下专家观点,建立房地产市场的基础性制度和长效机制,政策或涉及四大领域:

  一是,住房金融领域,政策性住房金融将是一项重要内容;二是,税收领域,房地产税呼声很大,但仍在寻找适宜推出的一个时机;三是,土地领域,比如,如何打通集体建设用地和国有建设用地,实现精准的土地调控;四是,保障性住房领域,一个值得关注的方面是如何建立针对新市民的保障性住房体系。

  楼市去杠杆上半场

  资金奔流房地产依然汹涌

  自去年9月份以来的楼市去杠杆,正显示积极的变化。

  央行发布的今年第一季度金融机构贷款投向统计报告显示,房地产贷款增速回落。到一季度末,人民币房地产贷款余额增速比上年末低0.9个百分点,并且个人住房贷款余额增速也比上年末低1.1个百分点。

  但是,中国指数研究院25日发布的一季度房地产报告分析,今年1-3月,个人住房贷款仍处于较高水平,住户中长期贷款同比增幅超三成。

  “可见资金大量流向房地产的现象并未减弱,而贷款结构不合理引发的潜在金融风险仍显著。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者表示,楼市去杠杆正出现积极变化,但绝对不可过度乐观,仍要因城施策,从严调控。

  房企杠杆率高位回落

  调控之下,楼市去杠杆出现了一丝喜意。

  央行数据显示,一季度末,人民币房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末低0.9个百分点;一季度增加1.7万亿元,同比多增1970亿元,占同期各项贷款增量的40.4%,比上年占比低4.5个百分点。

  一季度末,地产开发贷款余额1.41万亿元,同比下降21.5%,降幅比上年末扩大16.6个百分点。个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%,增速比上年末低1.1个百分点。

  安信证券诸海滨认为,一季度经济的良好开局,为脱虚向实、振兴实体经济和去杠杆创造了条件。

  实际上,从房地产企业层面来看,其去杠杆的风险并不大。

  中投证券分析师李少明等分析了A股65家房企2016年年报,发现这些上市房企负债结构持续优化:有息负债总量持平,长期借款占比提高,负债结构更加合理。

  据统计,截至2016年末,房企有息负债(含短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款)总量约为5595亿元,同比增加3.1%,负债总额基本持平。

  上市房企负债结构持续优化,短期借款与一年内到期的非流动负债显著降低,长期借款比重提升。2016年,短期借款与一年内到期的非流动负债分别为1368亿元、736亿元,较去年分别降低7.8%、10.6%,短期借款与一年内到期的非流动负债在有息负债中占比分别降低2、3个百分点至13%、24%。长期借款则同比增加11.9%至3491亿元,长期借款占比提升5个百分点至62%。

  浙商证券分析师孙付也分析认为,楼市的繁荣带来房企收入和利润增速显著上升,2016年房地产行业主要财务指标好转,杠杆率从高位回落。

  个人房贷仍处于较高水平

  “去杠杆是个缓慢的过程,绝对不可过度乐观,而仍要因城施策,从严调控。”陈晟说。

  中国指数研究院的最新数据显示,2016年房地产贷款占比明显提升,尤以个人住房贷款最为突出,2016年末个人住房贷款占总贷款的比重达到39%。

  而今年1-3月,个人住房贷款仍处于较高水平。据统计,住户中长期贷款同比增幅超三成。可见资金大量流向房地产的现象并未减弱,而贷款结构不合理引发的潜在金融风险仍显著。

  中国指数研究院的报告指出,从今年一季度贷款方面来看,新增人民币贷款量回落,但资金大量流向房地产的现象并未减弱,个人贷款占新增贷款比重过高,贷款结构存一定风险。

  对此,陈晟认为,即随着热点城市的住房成交量大幅度回落,个人房贷利率从紧等趋势,“杠杆上的楼市”的去杠杆之路正缓步前行,但不可急于求成。